Planschade: planschadevergoeding

Een planschadevergoeding is een vergoeding voor de schade die u lijdt door verandering van bepaalde planologische maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging- of afwijking van het bestemmingsplan, waardoor een gebouw naast of vlakbij uw perceel kan worden gebouwd.

De schade die u door de planologische maatregel lijdt kan bijvoorbeeld bestaan uit een waardevermindering (vermogensschade) van uw onroerend goed of uit een omzetdaling van uw bedrijf (inkomensschade).

Het kan gaan om schade als gevolg van een planologische wijziging in de omgeving van uw perceel (indirecte planschade) of om schade als gevolg van een planologische wijziging op uw perceel (directe planschade). Deze planologische wijziging dient een verslechtering te zijn ten opzichte van het oude regime. Planschade komt vaker voor dan u denkt, bijvoorbeeld door:

aanleg van wegen
aanleg van nieuwe bedrijventerreinen
uitbreidingslocaties voor woningbouw
of als gevolg van een beperkingen van bouwmogelijkheden op uw perceel

Daarnaast moet er nog aan een aantal andere voorwaarden voldaan zijn zoals:

1. het niet-voorzienbaar zijn van de schade ten tijde van de aankoop van uw onroerende zaak;
2. en de voorwaarde dat de schade niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins al reeds is vergoed.

Ad 2. De schade kan bijvoorbeeld al anderszins zijn vergoed, bijvoorbeeld in het geval dat in verband met de wijziging van een bestemmingsplan van u grond is aangekocht, in welke aankoop tevens een vergoeding voor planschade is opgenomen,

Bij de beoordeling van de verschillende planologische regimes dient in beginsel te worden uitgegaan van de maximale bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die de regimes bieden. Dus de feitelijke situatie is niet van belang.

De planschadeprocedure.

Termijn.
Een planschadeprocedure duurt gemiddeld een jaar tot anderhalf jaar. Indien u het niet met het besluit eens bent, kunt u bezwaar en eventueel (hoger) beroep aantekenen. In dat geval kan een procedure in het uiterste geval wel vijf jaren duren.

Verjaring.
Planschade na 1 september 2005. Sinds 1 september 2005 is het wettelijk geregeld dat planschade verjaart. Dit wil zeggen dat u binnen vijf jaren na het onherroepelijk worden van een planologische maatregel een verzoek om planschade bij de gemeente moet indienen. Na deze periode is verhaal van planschade niet meer mogelijk.

Kosten.

Alvorens wij een verzoek om planschade indienen, verrichten wij een haalbaarheidsonderzoek. De kosten voor het verrichten van een haalbaarheidsonderzoek zijn mede afhankelijk van de kosten die gemaakt worden voor het opvragen van stukken bij de gemeente. Indien de uitkomst van dit onderzoek positief is, verzorgen wij de verdere planschadeprocedure tot de fase van bezwaar op basis van no cure no pay. In beginsel bedraagt ons honorarium 15% van de schadevergoeding.

Drempelbedrag.
De huidige gang van zaken is dat de gemeente voor het in behandeling nemen van het verzoekschrift leges zal rekenen. Bij niet betaling zal het verzoekschrift niet in behandeling worden genomen. Dit drempelbedrag zal meestal tussen de € 100 en € 500 bedragen, en dient door u te worden betaald. Indien op het verzoek geheel of gedeeltelijk positief wordt besloten, is de gemeente gehouden het drempelbedrag aan u te retourneren.

Belangenverstrengeling.
In verband met het feit, dat wij een dertigtal gemeenten adviseren op het gebied van het planschadevergoedingsrecht, kunnen wij u vanwege mogelijke belangenverstrengeling in die gemeenten niet van dienst zijn. Om te weten of in uw geval belangenverstrengeling aan de orde is verzoeken wij u om contact met ons op te nemen.